Procură vânzare (mandat)

---

Cauza pe care o are în vedere orice vânzător presupune ca, în schimbul transmiterii dreptului de proprietate, să obţină de la cumpărător o contraprestaţie – preţul. Este important de reţinut şi ideea exprimată în literatură potrivit căreia, în contractele sinalagmatice obligaţia fiecărei părţi nu îşi are cauza în obligaţia cocontractantului, ci în executarea acesteia. De aceea, o primă problemă este aceea de a şti dacă mandatarul vânzătorului poate consimţi ca preţul/parte din preţ să fie plătit la termen sau este obligat să se asigure că preţul se achită integral în momentul întocmirii vânzării? Din punctul de vedere al intereselor vânzătorului, se poate spune că acesta identifică realizarea vânzării cu încasarea preţului? îşi îndeplineşte mandatarul integral misiunea dacă doar consimte la transferul dreptului de proprietate, fără să primească concomitent şi preţul?

Evident că îndeplinirea simultană a obligaţiilor de către contractanţi nu este de esenţa nici unui contract. Evident că, dacă vânzătorul ar fi prezent, acesta ar putea consimţi la orice modalitate de plată a preţului. Faptul că mandatarul consimte să acorde cumpărătorului un termen de plată a preţului nu poate în nici un caz să fie interpretat ca o neexecutarc de plano de către acesta a obligaţiei. După cum ştim termenul nu afectează existenţa unui drept. Mai mult, în regulă generală, mandatarul nici nu poate fi făcut răspunzător dacă la termen cumpărătorul nu-şi îndeplineşte integral obligaţiile.
în ceea ce ne priveşte, considerăm că interesele oricărui vânzător, ale tipului abstract de vânzător, au în vedere primirea preţului în momentul realizării vânzării. Iar dacă în cuprinsul procurii, vânzătorul mandant nu a consimţit ca primirea preţului să se producă la o dată ulterioară, sau în orice caz a păstrat tăcerea în această privinţă, mandatarul trebuie să se asigure că preţul este achitat integral în ziua întocmirii contractului de vânzare. Mandatarul vânzătorului nu ar putea contrabalansa primirea preţului la termen cu transferul dreptului de proprietate la data plăţii preţului. Mai mult, mandatarul va trebui să se asigure că preţul este achitat integral la momentul întocmirii vânzării, chiar dacă, din diverse motive, dreptul de proprietate al vânzătorului nu se poate transmite la cumpărător decât la o dată ulterioară.

In argumentaţia noastră, mai spunem – cu valabilitate generală – că dacă în cuprinsul oricărui contract de mandat, nu se fac precizări speciale în ceea ce priveşte modalitatea de îndeplinire a obligaţiilor de către mandatar (a se vedea exprimarea vagă „va primi preţul”), atunci acesta trebuie să se asigure ca obligaţiile esenţiale ale cocontractantului să fie executate integral în momentul realizării actului pe care mandatarul a fost împuternicit să-1 încheie, aceasta pentru a se respecta regala generală potrivit căreia nici un creditor nu poate fi obligat să accepte executări parţiale.

1. Dacă mandantul a consimţit ca preţul să fie plătit şi în rate, şi mandatarul a fost însărcinat să-1 încaseze fără să se facă alte precizări, acesta are dreptul să-1 primească şi ulterior încheierii contractului de vânzare, indiferent cât de îndepărtat în timp raportat la data întocmirii vânzării ar fi termenul/termenele pentru plata restului de preţ. Obligaţia mandatarului de a încasa preţul trebuind, în mod firesc, să fie îndeplinită după momentul consimţirii actului de vânzare, mandatul său nu încetează o dată cu realizarea vânzării, ci cu primirea întregului preţ.






2. Mandatarul este liber să negocieze preţul, să-1 încaseze14, să trateze cu mai mulţi potenţiali cumpărători, să încheie promisiuni de vânzare. Mandatarul nu poate însă accepta o altă modalitate de plată a preţului decât în bani (ceea ce ar însemna schimbarea naturii juridice a contractului). De asemenea, mandatarul nu poate consimţi ca preţul să fie plătit unei alte persoane decât vânzătorului; pentru realizarea unei construcţii juridice de tipul delegaţiei sau a uneia ce îmbracă forma unei donaţii indirecte, mandatarul are nevoie de mandat special din partea vânzătorului.
3. Mandatarul poate decide agravarea răspunderii vânzătorului pentru garanţia pentru evicţiune?
4. în această privinţă, s-a decis că mandatarul nu poate să ia alte angajamente, în numele mandantului, dincolo de regulile dreptului comun al vânzării, dacă nu a primit această putere în mod expres15.
5. Mandatarul poate decide renunţarea la privilegiul vânzătorului pentru plata preţului/restului de preţ, el fiind singurul în măsură să aprecieze oportunitatea unei astfel de decizii. Notarul nu trebuie decât să-1 consilieze în ceea ce priveşte natura juridică a privilegiului, avantajele acestuia, dar şi despre posibilele consecinţe ale renunţării la notarea privilegiului în cartea funciară, la fel cum ar fi făcut şi dacă vânzătorul ar fi fost prezent.
6. Mandatarul poate să vândă nuda proprietate unei persoane, iar un dezmembrământ al dreptului de proprietate altei persoane, fie prin acelaşi act, fie prin acte separate (întocmite la date diferite), respectând astfel obiectul şi limitele mandatului.
7. Se pune problema dacă mandatarul ar putea să înstrăineze numai nuda proprietate şi să reţină, în numele mandantului, un dezmembrământ al dreptului de proprietate, deşi această posibilitate nu s-ar fi prevăzut în mandat. Răspunsul este afirmativ, pentru că, în ceea ce-1 priveşte pe mandant, operaţiunea de vânzare în sensul ieşirii bunului din patrimoniul său a fost îndeplinită, chiar dacă acesta deţine în continuare un atribut al dreptului de proprietate.
8. Mandatul pentru vânzarea unei cote, indivize dintr-un bun nu este valabil pentru efectuarea partajului voluntar cu privire la acel bun, chiar dacă „vânzătorul”-partajant (neatribuindu-i-se lot în natură) ar urma să primească sultă în urma partajului. Cum am spus, mandatarul este ţinut să îndeplinească întocmai obiectul mandatului şi să încheie numai acel act juridic pentru care a primit împuternicire, neputând executa mandatul prin echivalent. Apoi, în regulă generală, mandatul pentru întocmirea unui act de dispoziţie cu privire la un bun, nu este valabil nici pentru întocmirea altui act de dispoziţie, nici pentru întocmirea unui act de administrare, principiul potrivit căruia cine poate mai mult, poate şi mai puţin nefiind aplicabil în materie de mandat, al cărui obiect trebuie executat întocmai.
9. Mandatarul însărcinat cu vânzarea unui teren, poate efectua în mod valabil dezmembrarea acestuia, în scopul valorificării terenului lotizat sau este obligat să-1 vândă în bloc? Are nevoie mandatarul de un mandat special pentru dezmembrare?

Nu avem în vedere cazurile în care lotizarea imobilului apare ca o cerinţă obligatorie, prealabilă, fără de care nu se poate ajunge la executarea efectivă a mandatului de vânzare (ex: dezmembrarea apartamentelor dintr-un bloc), cazuri în care mandatarul însărcinat cu vânzarea apartamentelor poate efectua valabil şi operaţiunea de dezmembrare în temeiul mandatului de vânzare.

In ipoteza noastră, dezmembrarea apare ca fiind o operaţiune facultativă. în mod normal, operaţiunea de dezmembrare este una de sine stătătoare, neapărând ca fiind accesorie, prealabilă întocmirii unui alt act, de aceea la prima vedere, ar putea părea că mandatarul însărcinat cu vânzarea bunului şi care nu are mandat expres şi pentru dezmembrare, nu o poate realiza. Suntem de părere însă că dezmembrarea poate fi privită şi din perspectiva unui mod de executare a mandatului de vânzare şi, în virtutea faptului că mandatarul trebuie să aibă iniţiativă în încheierea actului, în lipsa unor indicaţii exprese, el poate alege orice mod de executare care să fie cel mai adaptat şi cel mai util mandantului. Dacă modul de executare ales a fost de natură să aducă prejudicii mandantului, evident mandatarul va răspunde în temeiul obligaţiilor pe care le are.

• Pentru aceleaşi motive, vom decide că mandatarul însărcinat să vândă mai multe terenuri (fie prin aceeaşi procură, fie prin procuri separate), poate să le alipească (şi chiar să le dezmembreze ulterior) şi apoi să le vândă.

• Mandatarul vânzătorului poate îndeplini şi alte operaţiuni nespecificate (acte materiale) în cuprinsul mandatului, dar care se arată să fie necesare pentru vânzarea bunului, cum ar fi solicitarea eliberării de copii legalizate din arhiva biroului notarial unde se află actul de proprietate al vânzătorului.



Dacă se constată existenţa unei erori materiale în cuprinsul actului de proprietate al vânzătorului, chiar dacă aceasta constituie o piedică în realizarea operaţiunii de vânzare, mandatarul nu poate solicita îndreptarea erorii în temeiul mandatului de vânzare pe care îl are. Credem că formalităţile anterioare întocmirii actului de vânzare, şi care nici nu se impune să fie specificate în cuprinsul procurii, deoarece necesitatea firească a îndeplinirii acestora se prezumă, se pot rezuma la obţinerea certificatului de atestare fiscală (eventual, plata datoriilor existente), efectuarea formalităţilor de publicitate imobiliară, obţinerea diverselor adeverinţe, obţinerea ccrtificatului de urbanism, etc. Pentru acest

motiv, mandatarul vânzătorului nu ar putea solicita nici eliberarea unui duplicat al actului de proprietate al vânzătorului.

Mandatarul poate solicita îndreptarea unei erori materiale existente în cuprinsul contractului de vânzare pe care 1-a încheiat. Aceasta pentru că un mandatar prudent şi diligent are obligaţia să se asigure că executarea mandatului este eficace şi că actul va produce toate efectcle dorite de mandant. Apoi, este posibil ca eroarea să împiedice efectuarea unor formalităţi ce se află în prelungirea firească a operaţiunii de vânzare şi care, dacă nu s-ar îndeplini, ar putea afecta drepturile mandantului sau chiar ale cocontractantului (spre exemplu, publicitatea imobiliară, înscrierea în evidenţele fiscale, etc.).

Problema va primi acelaşi răspuns în cazul oricăror alte mandate.

• Mandatarul însărcinat cu vânzarea unui bun viitor, ce se va edifica sau care se află deja în stadiu de construcţie, încalcă dispoziţiile mandatului dacă încheie o cesiune a drepturilor ce rezultă din autorizaţia de construire, în loc să vândă imobilul finalizat.

• Mandatul pentru vânzarea unui apartament nu dă dreptul şi la vânzarea bunurilor mobile existente în apartament

• Să luăm ipoteza unui mandat de vânzare a unui bun comun dat de către unul dintre soţi (unui terţ sau chiar celuilalt soţ). Ulterior întocmirii mandatului (dar înainte de vânzarea bunului), soţii divorţează fără să-şi partajeze bunurile. Poate fi considerat valabil mandatul dat pentru vânzarea unui bun comun, care între timp şi-a schimbat regimul juridic?

Suntem de părere că mandatarul poate, în continuare, să execute mandatul; regimul juridic de bun comun încetând, mandatarul va trebui însă să stabilească cota indiviză din bun ce i se cuvine mandantului, de comun acord cu fostul soţ, deşi această etapă nu a putut fi prevăzută la momentul conferirii împuternicirii.

Rămâne de discutat dacă mandatarul mai poate executa mandatul, atunci când acesta este fostul soţ al mandantului. într-adevăr, se impune să avem în vedere o altă obligaţie (generală) a mandatarului, şi anume aceea de a fi loial mandantului şi care, în acest caz, capătă o semnificaţie deosebită. S-ar putea replica faptul că un mandant diligent şi prudent ar fi putut ulterior pronunţării divorţului să revoce expres mandatul, iar dacă nu a făcut-o, se poate presupune că a confirmat tacit încrcdcrca acordată mandatarului său-fost sot.

Dimpotrivă, se poate argumenta că divorţul poate fi interpretat drept o retragere a încrederii acordate mandatarului, echivalând cu o revocare tacită a mandatului, în doctrină, s-a apreciat că trebuie analizate circumstanţele de fapt şi că divorţul nu ar presupune întotdeauna o revocare tacită a mandatului acordat fostului soţ (spre exemplu, atunci când mandatul a fost dat chiar în timpul desfăşurării procesului de divorţ, sau în timpul separaţiei de fapt constatată de instanţă)17.

Această problemă prezintă acelaşi interes, indiferent de obiectul mandatului.

sursa-notariatpublic.com