Procură cumpărare imobil

---

In lipsa unor instrucţiuni speciale, obligaţia de a executa mandatul constă, în cazul mandatului de cumparare, în obligaţia principală a mandatarului de a încheia un act juridic prin care cumpărătorul să dobândească dreptul de proprietate deplină asupra bunului, respectiv acesta să aibă toate atributele: dispoziţia, posesia şi folosinţa. Pentru aceasta nici nu este nevoie de precizări suplimentare din partea mandantului, pentru că este lesne de înţeles că în intenţia oricărui achizitor se află nu numai dobândirea unui bun înţeleasă în sensul intrării acestuia în patrimoniu, ci şi a tuturor prerogativelor specifice titularului de proprietate. Dacă această condiţie nu este îndeplinită integral, mandatarul nu a respectat obiectul şi limitele mandatului. Pentru aceste motive, urmează să decidem că, spre exemplu:

– mandatarul nu poate cumpăra un teren care nu are ieşire la drum public, pentru că dobânditorul va fi lipsit de folosinţa totală a bunului, indiferent de ce destinaţie are sau va avea terenul. Prin ieşire la drum public, înţelegem o cale de acces care să asigure nu numai accesul persoanelor, dar şi al autovehiculelor.

– mandatarul însărcinat cu dobândirea unui bun, nu poate cumpăra numai un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau o cotă-indiviză dintr-un bun. Dispoziţia, folosinţa şi posesia se pot exercita în deplinătatea lor şi împreună numai în cazul dreptului de proprietate exclusivă. Mai mult, o astfel de achiziţie îmbracă forma unei executări parţiale a mandatului şi drept consecinţă nu-i poate fi opozabilă mandantului. Faptul că ar exista şi posibilitatea ca ulterior să se realizeze o executare totală, iar mandatarul (sau mandantul personal) să achiziţioneze restul cotelor-indivize din bun, respectiv nuda proprietate, este irelevant când vine vorba de analiza obligaţiilor mandatarului, principiul general fiind acela că nici un creditor nu poate fi constrâns să accepte executări parţiale.
Cum am spus, în materia interpretării mandatului s-a decis că nu se poate face aplicarea adagiului potrivit căruia cine poate mai mult, poate şi mai puţin. O astfel de interpetare ar duce la o multitudine de abuzuri din partea mandatarului, existând pericolul ca voinţa mandantului să fie mereu distorsionată. Mandatul trebuie să fie interpretat restrictiv, nefiind admise nici executări prin echivalent.

Avem în vedere o singură situaţie în care achiziţia unei cote-indivize este nu numai permisă, dar şi utilă mandantului, fiind obligatorie pentru mandatar: aceea a cumpărării unui teren şi a unei cote-indivize din calea de acces care asigură ieşirea la drumul public. Situaţia nu prezintă însă nimic excepţional pentru că un astfel de teren, având destinaţia de cale de acces aferentă mai multor loturi de proprietate, nu va putea fi folosit decât în comun, aceasta fiind modalitatea naturală de exploatare, neexistând o altă posibilitate decât a dobândirii dreptului de proprietate în indiviziune.

– mandatarul nu poate cumpăra nici măcar nuda proprietate din bun, pentru că mandantul va fi lipsit de unele atribute ale dreptului de proprietate, care îl vor împiedica să folosească bunul. Executarea deplină a mandatului se apreciază la momentul îndeplinirii acestuia, nu raportat la unele evenimente viitoare. Faptul că la un moment dat mandantul va deveni într-un final proprietar deplin urmare stingerii dezmembrământului (esenţialmente viager în cazul persoanelor fizice), nu prezintă relevanţă din punctul de vedere al executării obligaţiilor mandatarului.

– mandatarul nu poate cumpăra un bun asupra căruia o altă persoană are un drept de folosinţă (ex: contract de închiriere, contract de comodat).

– mandatarul nu poate achiziţiona nici măcar un teren care este grevat, în parte, de un drept de servitute de trecere (dobândirea unui teren grevat în totalitate de un drept de servitute fiind evident exclusă).

mandatarul nu poate consimţi la prevederea unei interdicţii (temporare) de înstrăinare şi grevare a bunului achiziţionat, ceea ce ar avea ca efect lipsirea mandantului de folosinţa bunului, utilitatea achiziţiei fiind compromisă din acest punct de vedere.

– poate mandatarul să încheie actul sub o condiţie rezolutorie sau suspensivă? Plecând de la acelaşi raţionament, în sensul că el trebuie să asigure dobândirea dreptului de proprietate deplină, mandatarul nu poate consimţi la o condiţie suspensivă, căci aceasta, deşi conferă unele drepturi proprietarului sub condiţie suspensivă, face incertă calitatea sa de proprietar. în ceea ce priveşte condiţia rezolutorie, este adevărat că până la îndeplinirea condiţiei, proprietarul sub condiţie rezoluto-rie are aceleaşi prerogative ca şi proprietarul deplin. La fel de adevărat este faptul că dreptul său de proprietate nu este însă consolidat, ci afectat de o incertitudine, astfel încât urmează să conchidem că nici încheierea actului sub condiţie rezolutorie nu poate fi acceptată.

Problema se pune la fel în cazul oricăror alte acte juridice.

– în mod evident, mandatarul nu poate cumpăra un bun grevat de ipoteci sau alte sarcini, privilegii, sulte.

• Mandatarul care nu a primit instrucţiuni speciale are libertate deplină sub aspectul alegerii bunului:

– în cazul unui apartament: mandatarul poate decide singur câte camere urmează să aibă imobilul, suprafaţa utilă, zona în care este situat, etajul, eventualele dotări ale imobilului.

– în cazul unui teren: mandatarul poate decide singur suprafaţa, categoria de folosinţă, existenţa sau nu a utilităţilor, amplasarea terenului, în intravilan sau în extravilan.

Poate mandatarul să cumpere un apartament situat într-un bloc ce prezintă risc seismic, constatat de instituţiile abilitate? Fără îndoială, un astfel de apartament îndeplineşte aceleaşi condiţii ca orice alt apartament din punctul de vedere al oferirii capacităţii, aptitudinii generale de a fi locuit.

Prezenţa riscului seismic constituie însă o reală ameninţare a însuşi dreptului de dispoziţie prin posibila dispariţie materială a bunului, pentru că, spre deosebire de alte blocuri (unde efectele unui seism vor exista, cu siguranţă, dar unde nu a fost stabilită posibilitatea dispariţiei imobilului), existenţa acestuia este clar ameninţată în cazul producerii unui seism. Mai mult decât riscul dispariţiei bunului, ar trebui să îngrijoreze pericolul la adresa vieţii proprietarului şi a ocupanţilor imobilului.

De aceea, credem că un mandant diligent, care are cunoştinţă de faptul că blocul prezintă risc seismic, nu poate cumpăra un apartament situat într-un astfel de bloc.

• Poate mandatarul cumpărătorului să consimtă ca vânzătorul să predea imobilul cumpărătorului la un termen ulterior realizării vânzării?

Răspunsul se situează pe acelaşi plan cu cel pe care l-am dat atunci când am analizat dacă mandatarul vânzătorului poate accepta plata preţului la termen.

Şi mandatarul cumpărătorului trebuie să se asigure că vânzătorul îşi execută integral obligaţiile la

momentul realizării vânzării şi cumpărătorul dobândeşte nu numai dreptul de proprietate deplină, ci şi posesia şi folosinţa utilă a bunului. Asimilăm această situaţie cu cea a dobândirii de către mandatar a unui bun închiriat (evident, inadmisibilă). Este suficient să dăm exemplul unui termen de predare fixat la un an sau doi după realizarea vânzării pentru a observa cu uşurinţă că, astfel, cumpărătorul este lipsit de folosinţa bunului o perioadă îndelungată; raţionamentul este însă valabil chiar şi atunci când termenul de predare ar fi mai scurt (o lună).

Mandatarul are dreptul să consimtă la stipularea unei pact comisoriu în cazul în care cumpărătorul nu ar plăti preţul la termen. Pactele comisorii sunt clauze care urmăresc să înlăture rolul instanţelor de judecată în pronunţarea rezoluţiunii contractelor.

• Mandatarul însărcinat cu plata preţului, fără alte precizări, poate plăti preţul/restul de preţ şi după încheierea contractului de vânzare-cumpărare. în această situaţie, una din obligaţiile sale va trebui executată după data încheierii vânzării, dar mandatarul se află în continuare în limitele mandatului.

• Mandatarul nu poate să consimtă la stipularea unei clauze de întreţinere şi îngrijire în sarcina cumpărătorului, pe lângă preţul plătit. De altfel, mandatarul nu-1 poate obliga pe mandant la efectuarea altor prestaţii (obligaţii de a da, a face sau a nu face) decât cele care revin în mod normal unui cumpărător şi sunt specifice contractului de vânzare-cumpărare, respectiv plata preţului (obligaţie de a da).



• S-a decis18 că mandatarul nu poate consimţi la o clauză penală, în caz de neplată/plată cu întârziere a preţului. într-adevăr, în pofida denumirii de „clauză” ce poate fi înşelătoare şi uneori a terminologiei improprii folosite de Codul Civil (art. 1071 – „Când obligaţia principală, contractată cu o clauză penală …”), clauza penală este în fapt o altă „afacere”, o altă convenţie (ce trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate specifice oricărei convenţii19), pentru care mandatarul are nevoie de un mandat special. Faptul că existenţa şi eficienţa sa se raportează întotdeauna la un raport juridic principal, fiind accesorie acestuia, nu-i răpeşte însă statutul de convenţie autonomă, în sensul că ea se poate încheia şi printr-o convenţie separată, iar îndeplinirea condiţiilor de validitate se apreciază distinct.

• Dacă mandantul intenţionează să cumpere un teren determinat, indicând în cuprinsul procurii suprafaţa exactă a acestuia (menţionată în titlul de proprietate), iar la efectuarca măsurătorilor cadastrale, se dovedeşte a avea în realitate o suprafaţă mai mică, mandatarul nu respectă obiectul mandatului dacă achiziţionează terenul. Aceasta pentru că, deşi el achiziţionează terenul indicat şi dorit de mandant (ca amplasament, utilităţi, etc.), acesta nu mai corespunde celui pe care 1-a avut în vedere la momentul exprimării consimţământului (suprafaţă, hotar).

• Mandatarul însărcinat cu dobândirea unui teren încalcă limitele mandatului dacă achiziţionează un teren pe care se află o fundaţie sau o construcţie. Chiar şi în lipsa oricăror indicaţii, se poate prezuma că mandantul a urmărit să achiziţioneze un teren neconstruit şi nu unul pe care se află o construcţie (pe care nici nu a putut-o dobândi, mandatarul neavând împuternicire pentru a dobândi şi o construcţie).

• Mandatarul însărcinat cu dobândirea unei construcţii nu-şi execută în totalitate mandatul dacă încheie un act privind un imobil ce se află încă în stadiu de construcţie sau nu a fost finalizat. Cu privire la un imobil încă nefinalizat, mandatarul poate cel mult încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, contractul de vânzare trebuind să aibă ca obiect un imobil apt să poată fi locuit. De asemenea, el nu respectă obiectul mandatului dacă, în loc să cumpere un imobil, achiziţionează drepturi ce rezultă dintr-o autorizaţie de construire.

• Mandantul intenţionând să achiziţioneze o locuinţă prin credit şi împuternicind astfel mandatarul atât pentru cumpărarea imobilului, cât şi pentru obţinerea creditului şi a constituirii ipotecii asupra imobilului cumpărat, va putea fi reprezentat valabil, indiferent de tipul de credit pe care mandatarul decide sau îl poate accesa în numele său: credit ipotecar sau achiziţie prin programul „Prima Casă”. Specializarea mandatului nu trebuie exagerată, astfel încât nu se impune menţionarea expresă a posibilităţii accesării programului „Prima Casă”. Cum am spus, este suficient ca voinţa mandantului să rezulte clar cu privire la actele juridice ce urmează să fie încheiate (cumpărare, obţinerea unui credit, garantarea restituirii sale prin constituirea unui drept de ipotecă asupra bunului cumpărat), în această privinţă programul „Prima Casă” neconstituind altceva decât un alt tip de credit. Faptul că prezintă anumite particularităţi (în ceea ce priveşte garantarea sa) nu este relevant; cum mandantul nu a avut în vedere un anumit tip de credit, mandatarul dispune de libertate deplină de alegere a modalităţii de executare. Mai mult, în temeiul mandatului, mandatarul poate da şi declaraţia autentică privind îndeplinirea de către mandant a condiţiilor pentru accesarea creditului (potrivit art. 1, Anexa 2 din HG 717/2009 cu modificări).

sursa-notariatpublic.com